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| [超级管家]宏观政策对岳阳房地产市场的影响 |
| 湖上的麻雀发表于：2008-7-4 12:17:54 |
尊敬的黄市长、尊敬的各位领导、各位来宾：
大家好！今天，我很高兴、也很荣幸，能被邀请在这里和大家共聚一堂共同探讨近阶段岳阳房地产市场发生的一些变化。
我们都知道，08年对于每一个房地产开发商来说，已成为一个关口，这将是异常严峻的一年。从2007年下半年开始，国家采取一系列组合拳式的宏观调控政策以调控增长过快的中国房地产市场，政策之严、决策之大也是历史上罕见的。近半年来，我们又遭遇了接连不断的自然灾害和持续高速增长的CPI指数，种种的不利因素使得全国范围内的房地产市场都受到了很大的影响，在我国的一些一线城市如北京、上海、深圳等地，房地产销售量都出现了大范围的下滑，岳阳周边的长沙等一些较大城市的销售量也出现了大幅度的下滑。2008年3月22日，SOHO中国当家人潘石屹接受媒体采访时更是表示“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”，其后又披露房地产企业的财务状况不乐观，并连续在各种公众场合发表言论，认为房地产市场即将发生剧变，大量企业将进行整合。以长沙为例，整体市场同比下滑幅度更是达到30~40%左右。市场前景极不明朗，对于房地产整个行业的考验真正来临。
全国房地产不景气的大势或多或少也已然对我们岳阳的房地产市场产生一些影响，当前市场上各大项目的销售情况较去年同期相比都出现了或多或少的下滑。同时据我们了解的数据显示2007年岳阳商品房新开工面积达到178.5万平方米，商品房施工面积更是达到惊人的330万平方。按照房地产开发的一个周期，我们可以预测在未来一到两年的时间里，市场将出现一个井喷的现象。市场的竞争将更加激烈，岳阳市场或许将会和其它较大城市一样出现一个真正的买方市场。
国家宏观调控主要体现在两方面：土地和资金。对2008年岳阳房地产市场的影响，我们认为，可根据短期和长期两方面来分析。从短期市场来看， 2008年观望气氛将持续，这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者，都需要时间去消化政策的影响。长期来看，城市化进程意味着岳阳房地产市场还存在大量的需求，总体发展趋势不会变。
首先，宏观调控的第二套房贷新政对近几个月来房地产市场影响较大。岳阳市民的不动产投资消费习惯本来偏于保守，第二套房贷新政出台之前，市民购房按揭贷款的比例本就不到40%，新政出台后，市民投资型购房更是锐减，以我公司天伦城项目为例，08年按揭贷款购房者仅占 25 %。我认为，该政策出台同时导致改善型购房者受到一定影响，首当其冲受到限制，这部分人以都市白领群体为主。所以说，第二套房贷政策细则出台将对短期楼市产生了强烈震荡，对此政策房地产市场不论是开发商还是消费者，都将需要较长的消化时间。
纵观全国房地产市场，由于2007年底加大土地供应，有效缓解未来供求关系紧张的矛盾，预计未来市场价格将受政策因素影响均可能出现理性的调整与波动。但是，由于岳阳市政府与规划部门对土地出让理性控制，合理规划，所以，在岳阳市场应该不会出现在短期内的大起大落的现象。
长期看来，我们认为，随着城市化不断推进、经济持续增长、市政规划逐渐兑现，未来市场消费需求仍将保持持续增长的态势。同时，不断增长的消费需求，是支撑市场长期健康发展及价格稳定的主要原因，短期内政策的调控可能导致市场的小幅波动，但市场价格长期发展的趋势不会改变。
货币政策2008年会继续紧缩，导致开发成本和购房成本都将上升，房地产进入微利阶段。对此，我们的对策是：认准我们的目标客户，牢抓市场上的刚性需求群体；品牌做市，品质做底。我公司天伦城项目从最初立项，到后面的总体规划及产品、园林设计，再到后面的建筑施工无不在精细处做文章，处处力求完美。最终得到了广大客户的认可。从2006年12月份一期开盘，当时推500多套，到现在已经基本售罄。而二期第一批也已于2007年12月份开盘，截至目前为止，销售量已过近六成，总体来说，在这样一个市场紧缩的环境下取得如此成绩是不容易的，同时没有广大客户对天伦城的认可也是不可能实现的。
我认为，我们天伦房地产公司作为岳阳最大规模的房地产开发商，在国家宏观调控的指引下，必须做到如下两点：
1、顺应形势，稳步发展。房地产业作为一个经济带动性极强的行业，当前要抓住机遇，稳步推进，提高住房建造的科技含量，发展品质住宅，争取让消费者体会到“好房子”的标准。
2、增强自身积累，提高抗风险能力。从房地产领先企业的新战略来看，未来房地产的竞争将进入“实力”导演时代。今后的房地产业将强烈感受到市场对技术的压力。没有技术创新，那么，企业将失去生存能力。只有在实施规模化、技术化战略的同时，抓紧实施品牌战略，才能在房地产业大展宏图。
在岳阳市政府规划部门的理性调节和正确引导下，我们相信，岳阳房地产市场完全能够有效、有序、平稳地发展。最后请允许我再次感谢在座的各位领导，各位朋友和来宾一直以来对我们公司和我们天伦城项目的支持、理解和信任！
谢谢大家！
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| Re:宏观政策对岳阳房地产市场的影响 |
| 谭樱桃发表于：2008-9-19 15:40:04 |
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| Re:宏观政策对岳阳房地产市场的影响 |
| 难得的机会见到百忙之中的市长书记。麻雀的一番热诚可否换来了可观的经济效益。天伦城老板一高兴，奖励你一套200平方的大套房？ |
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| Re:宏观政策对岳阳房地产市场的影响 |
| 08的楼市，凤凰网说是一学术大片，有看头，只是工薪一族有没有想头，走着瞧哟。 |
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| Re:宏观政策对岳阳房地产市场的影响 |
| 欧阳拥军发表于：2008-7-10 17:41:03 |
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| Re:宏观政策对岳阳房地产市场的影响 |
| 快乐的猪发表于：2008-7-6 20:01:23 |
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| Re:宏观政策对岳阳房地产市场的影响 |
| 南山耕夫发表于：2008-7-5 18:00:40 |
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| Re:宏观政策对岳阳房地产市场的影响 |
你也很久没上博客了，估计很忙？^
你写的东西我不懂，不过还是顶一下！
祝好！ |
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