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| [超级管家]东莞桃花岛旅游地产开发商业计划书 |
| 湖上的麻雀发表于：2008-1-11 13:02:41 |
四年前的项目计划书，但最终因融资无果流产，发上来，让方家指教。
东莞桃花岛旅游地产开发商业计划书
保密须知
本商业计划书属商业机密，所有权属于东莞市桃花岛花园开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于潜在的投资者或合作者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将其完整退回；2）在没有取得东莞市桃花岛花园开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3）应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。
本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。
目 录
第一章 公司基本情况 4
1.1 公司简介 4
1.2 公司发展状况 4
1.3 项目投资回报 5
1.4 公司组织架构 5
1.5 未来发展战略 5
第二章 业务模式与优势 6
2.1 旅游地产项目简述 6
2.2 『AAA』开发建设的模式 7
2.3 项目建设的规模 8
2.4 『AAA』项目运作流程 8
2.5 『AAA』未来开发建设项目计划 10
2.6 『AAA』的优势 10
第三章 行业与市场 11
3.1 我国旅游地产发展现状 11
3.2 旅游地产的发展趋势 13
第四章 公司管理团队及员工 13
4.1 核心人员介绍 13
4.2员工结构 15
第五章 发展与融资计划 17
5.1 抢占市场先机 17
5.2 『AAA』未来发展项目计划 17
5.3 融资计划 18
第六章 项目投入产出分析 18
6.0 东莞市基本情况 18
6.1 项目技术指标 20
6.2 项目收入分析 20
6.3 项目经济分析 21
6.4 进度计划 21
6.5 小结 21
第七章 投资风险 21
7.1 经营管理风险 21
7.2 市场风险 22
7.3 财务风险 22
7.4 风险防范 22
第一章 公司基本情况
1.1 公司简介
企业名称：东莞市桃花岛花园开发有限公司
注册资本：1000万元人民币
注册时间：2004年9月8日
主营业务：桃花岛花园的开发建设与经营管理
发展宗旨：成为国内最优秀的旅游地产开发运营商之一
东莞市桃花岛花园开发有限公司（以下简称『AAA』）是经广东省工商管理局核准、东莞市工商管理局注册，致力于桃花岛花园项目的开发建设与经营管理开发商。『AAA』依靠出售、出租所开发建设的高档物业和经营所开发建设的酒店、会所等物业来获取收益。
旅游、地产、汽车、通讯是被经济学家认为未来十年国民经济的四大增长点，旅游、地产以及其复合产品---旅游地产正在处于起步和上升阶段。『AAA』目前已正在开发建设桃花岛花园项目便是旅游地产这一新模式，将为『AAA』带来可观的经济收益。
1.2 公司发展状况
『AAA』自成立以来，项目发展速度很快：
2003年10月 公司的创始人以过人的胆识、超前的眼光和锲而不舍的敬业精神关注并跟踪桃花岛花园项目。
2004年4月 拍卖取得桃花岛花园项目的开发权，项目开始启动。委托国内外顶级的设计、咨询、科研、策划机构进行前期研究。
2004年9月 创办成立东莞市桃花岛花园开发有限公司，成为东莞市旅游地产开拓者。
2004年10月 土地正式过户至东莞市桃花岛花园开发有限公司。
1.3 项目投资回报
旅游地产项目对于开发商来说具有较高的投资回报，特别是桃花岛花园在东莞市目前尚属第一个项目，通过后面“第六章 项目投入产出分析”中可以看出，本项目的盈利能力很好：项目收入税后利润率也在27%以上；项目成本费用主要包括：土地费用、建安成本、勘察设计费、管理费用、销售费用、开发报建费用等。
1.4 公司组织架构
『AAA』目前的组织与管理架构如下：
1.5 未来发展战略
『AAA』将抢占先机，除成功开发桃花岛花园外，计划在全省乃至全国各城市投资开发建设旅游地产项目，将采用独资开发与合资开发等方式实施全国性发展与扩张，树立起在行业内的领先地位，实施品牌战略。
为了实现公司的业务发展计划，『AAA』希望通过项目合作或者股份转让的式，获得战略投资者的资金支持，并通过利润分红与公开上市的方式，保障投资者的回报。
第二章 业务模式与优势
2.1 旅游地产项目简述
观念：品味居住观挑战传统居住观
价值：消费和投资两种价值的结合
行为：居家与旅游两种活动的结合
行业：旅游和地产两个产业的结合
功能：开发和服务两种功能的结合
市场：本地和外埠两个市场的结合
５＋２的生活工作方式、一年中三次七天长假及各种休假制度，为生活节奏越来越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。“假日经济”已成为人们耳熟能详的一个名词。“这其中蕴涵的市场也为第三产业发展提供了很好的发展空间。”一位经济学家说。回顾２００３年，一批批颇具特色的旅游住宅、产权式酒店、酒店式公寓在市场上连连走红，就是一个佐证。
有专家分析认为，２００４年将迎来旅游地产发展的青春期，是旅游地产高速发展的一年。因为随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内地产商将进入一个战略重新定位阶段，相当多的公司开始选择进入新兴领域，开发有市场前景的新产品。尤其是在北京，旅游资源丰富加上奥运经济的推动，旅游地产在未来的几年内更将成为业内所关注的焦点。
旅游地产被看好，更主要的原因在于国内旅游房地产市场已经日渐成熟以及交通改善。飞机班车化、城际高速列车公交化，交通便捷，城际距离正变短或消失，是旅游地产兴起的客观外部条件。去年，曾在海南遭遇败绩的旅游地产品种“产权式酒店”在全国各大城市悄然兴起。专家分析指出，随着国内经济增长，一方面造就了具有消费能力的族群，另一方面培育了这批人的超前消费观念，发展旅游地产已经拥有了扎实的市场基础。
业内资深人士表示，目前开发商对旅游房地产的认识范畴已经超越了过去的传统认识。有开发商认为，第二居所、异地购房同样也属于旅游地产的范畴，因为“现在普通住宅也可以用来度假，度假的地产也可以变成当地一些豪华住宅。”根据戴德梁行２００３年第３季度住宅市场的调查统计，北京住宅的购买者有近３成为外埠人士，而其中高档住宅所占比例更高。在这些高端购房者当中，相当多的人就是出于“休闲加投资”的目的而解囊的。
不过旅游地产还是面临许多问题需要解决。尽管“旅游地产”概念早已提出，但还有许多薄弱环节。首先，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”。
另外，与西方许多国家有所不同的是，一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业并不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去旅游的群体也并不多。最后，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些。
当然，房地产开发商更是看好这一商机，因此也对旅游地产大兴土木。目前涉足旅游房地产的公司超过百家，这其中既包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括合生地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业。
随着这一市场的起步，需求量越来越大，市场潜力十分巨大。『AAA』率先在东莞实施旅游房地产工程，此不但具有较好的社会效益，又有很好的经济效益。
2.2 『AAA』开发建设的模式
『AAA』在旅游地产项目建设上，先进行各地、各类项目的比选，全面分析，选定合适的项目，『AAA』特别关注未来有潜力、进入成本低的项目。一般是通过与有关投资企业合作，共同组建开发有限公司，负责该旅游地产项目的建设、运营与维护。
2.3 项目建设的规模
一般来说，『AAA』希望的旅游地产建设项目资金投入人民币2亿元～3亿元左右。
2.4 『AAA』项目运作流程
『AAA』选择旅游地产建设项目具有一定的标准，一般要求项目选择在城市附近，该城市人口数量在500万以上，经济实力在所属省份（直辖市、自治区）相对较好并具有增长潜力。公司从选项到项目建设完成，整体运作流程如下图所示：
2.5 『AAA』未来建设项目计划
『AAA』将抢占先机，除成功开发桃花岛花园外，计划在全省乃至全国各城市投资开发建设旅游地产项目，将采用独资开发与合资开发等方式实施全国性发展与扩张，树立起在行业内的领先地位，实施品牌战略。目前有初步意向在广东省清远市投资。
2.6 『AAA』的优势
（一）项目优势
桃花岛花园的优势在于：第一，当地经济发达,民间资本充裕；第二，资源独特,在东莞市是唯一的、有规模的、环境未破坏的岛屿；第三，有效地组织了大量专业技术团队。
这个行业刚刚起步，业内人士预测，旅游地产的建设和运营将成为将来房地产发展的一个方向，且具有不可再生性，因此蕴含着可观的商机。
『AAA』在总结旅游地产建设经验的基础上，率先在东莞市推出了旅游地产开发建设的新模式。
（二）市场资源优势
『AAA』在东莞市拥有丰富的市场资源，在娱乐、休闲、商业等开发经营上有丰富的经验，该项目又符合我司已确定的发展方向，即旅游、地产。
（三）人才优势
『AAA』十分重视企业人才队伍的建设，拥有一支经验丰富、高技术、懂管理的团队。公司现有职员近20人，其中核心管理层即具有扎实的专业功底，又具有丰富的实践经验，是公司成长壮大的有力保障。
第三章 行业与市场
3.1 我国旅游地产发展现状
随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，更多的开发商转移投资旅游房地产，将迎来旅游地产发展的青春期，是旅游地产高速发展的一年。
旅游房地产就是在主流市场逐渐趋于饱和之后，在边缘产生的新的市场，现在这个市场的价值正日益凸显出来。住宅开发竞争加剧，旅游房地产“钱”景看好。近年来，" 5＋2"式现代生活方式已被现代都市人认可并广为接受，许多人开始把对第二居所的向往变成了置业的行动，拥有第二居所已经成为现代小康生活的新标准。旅游环境、不可复制的地理位置等为房产开发创造了得天独厚、不可替代的绝佳条件除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，目前旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为若干形态。
在我国，海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广州的华南板块，近年来一大批旅游房地产项目得益于"假日经济"、"会议经济"以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，势头强劲。除了国外和港台颇具实力的公司外，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。
旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸，本世纪初，地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售(即出售以酒店为主的物业使用时间段)的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了高潮。
目前，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百项；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80家。从1999年海南"南海传说"、三亚"博鳌国家旅游休闲度假区"的成功开发和在全国营销推广后，先后有几十个旅游房地产项目在改造、规划和建设当中。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的"快乐无穷大"产权酒店、位于秦皇岛度假区在北京发售的"维多利亚港湾"酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的"海口皇冠滨海温泉酒店"(产权式酒店)、新世界集团投资的海南新世界家园，香港合生创展在天津宝坻营造了"珠江温泉城"，昆明鼎业集团在丽江束河走出新的"茶马古道"，新希望集团入主广西桂林，在遇龙河畔修建民俗民居小别墅一条街等。
3.2 旅游地产的发展趋势
由于一级大城市房地产开发已经非常激烈，现在很多开发商开始向二级旅游城市拓展，旅游地产项目成为开发商关注的焦点。苏州、宁波等地的旅游地产项目已经开始起动，房价也一路走高。北京房地产经过十年发展，许多迹象表明，传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域的机会越来越少，销售出现滞胀现象。大量的房地产资金不得不开辟新的领域，包括旅游、休闲、度假置业等非主流市场。
第四章 公司管理团队及员工
『AAA』拥有一支经验丰富的企业经营与项目运作队伍，他们在项目可行性评估、项目发展与融资、市场运作、公司管理、建筑施工以及未来发展战略等方面均有丰富的实践经验以及专业功底。
4.1 核心人员介绍
叶先生 董事长
男，41岁，中山大学EMBA业毕业，石龙零售业协会会长、石龙商会副会长和石龙教育基金会副会长。曾先后创立了石龙振华家具服务公司、龙城海绵制品厂、嘉永海绵制品有限公司等企业，1995年创立大华广场有限公司，2002年创立大华名店城有限公司，开始进入城市商业广场建设的项目开发与运营。2002年创立东莞市四方集团有限公司和东莞市实际滨江建造有限公司，进入城市房地产的项目开发与运营。2002年3月，创办成立『AAA』。他在企业管理以及项目运作方面具有丰富的实践经验，具有良好的社会关系。
林先生 董事总经理
男，37岁，高级工程师。天津大学管理科学与工程博士生、北京清华大学工业与民用建筑专业硕士，同济大学工业与民用建筑专业学士。具有十五年的大型房地产开发集团不同部门及岗位的业务及管理工作经验。先后担任过深圳市九州房地产开发公司董事总经理，深圳市南油集团太子花园项目部常务副经理，深圳市南油房地产公司及深圳南商房地产开发公司副总经理，创建并担任深圳市承诺是金咨询顾问公司总经理。主持过多个大型房地产项目开发。在企业管理及房地产开发领域具有扎实的理论知识及丰富的实践经验，善于团队建设。“深圳市专家中心”工程技术专家。成功开发“工程量计算与钢筋抽量”工程预结算软件并荣获广东省科学技术进步奖二等奖。在国家重点刊物上发表过：“周期反复荷载下高强钢筋混凝土压弯构件的受力性能”、 “对刚性基础台阶宽高比取值的经济与技术性分析”、 “漫谈企业文化建设的核心——团队建设”等文章。现负责『AAA』的日常全面管理工作。
毛先生 董事
男，37岁，1995年至2004年担任大华广场有限公司常务副总经理，2003年担任大华名店城有限公司常务副总经理，具有丰富的实践管理经验，善于团队建设。在其领导下的大华广场和大华名店城成为当地一流的商业广场。现负责『AAA』的对外协调工作。
王先生 董事
男，35岁，1993年毕业于同济大学建筑学专业，国家一级注册建筑师。曾先后担任过中交第四航务工程勘察设计院设计师、项目经理，侨鑫集团设计事务所所长、工程部经理，万菱实业（深圳）有限公司副总经理兼总工程师，东莞市四方集团有限公司常务副总裁和东莞市实际滨江建造有限公司总经理等职位。具有超过40万平方米的设计经验，参与或协调管理广州、深圳、珠海多个大型项目，成功完成深圳、广州两个总值6.5亿的大型地产项目的收购。在建筑设计和房地产开发领域具有扎实的理论功底与丰富的实践经历；具有丰富的团队组建与扩充经验和项目管理与协调经验；擅长项目的计划、预算控制、资源统筹、质量控制及进度管理；擅长项目前期策划、规划设计、工程技术管理。现主要负责『AAA』项目的技术管理工作。
陈先生 行政总监
男，42岁，律师，广东省法学会理事。澳门科技大学民商学博士生、亚洲国际（澳门）公开大学国际商法硕士，中共广东省委党校经济学研究生，中山大学法学学士，广州大学历史学学士。具有二十一年的不同部门及岗位的业务及管理工作经验。先后担任过东莞市东莞中学政治教师，东莞市律师事务所律师、对外经济律师事务主任，东莞市人民政府首席法律顾问，东莞市石龙镇人民政府党委委员、副镇长，东莞市茶山镇委副书记、镇长，东莞市市属资产管理委员会副主任。具有较强的协调能力；具有丰富的基层领导工作经验和法律知识，曾承办多宗有社会影响的民事经济等诉讼案件；擅长企业的改制、重组；对商业投资和城市经营有独到的见解，著有《东莞投资务实》、《城市化和城市经营》两本著作，在报刊发表论文50多篇。现主要负责『AAA』的行政人事工作和法律事务。
孙先生 工程总监
男，41岁，1984年毕业于西安公路学院（现名长安大学）工程力学专业本科，英联邦皇家结构工程师学会会员（MIStrucE），中英互认注册结构工程师，高级工程师，国家一级注册结构工程师，国家注册监理工程师。曾服务于中交第四航务工程勘察设计院建筑设计所，历任助理工程师、工程师、高级工程师、结构设计组组长、建筑设计所副所长。后服务于中国港湾集团香港振华工程有限公司，曾任香港中华电力深圳河穿河电缆施工（总合同额约港币5千万元），地盘经理。负责整个工程的施工及设计协调；该项目采用先进的TDD（Tunnel Directional Drill ）工艺（隧道导向钻进施工）。后任香港7号干线高速公路及桥梁工程（总合同额为港币14亿）项目副总工程师，负责所有桥梁结构施工管理、设计管理及协调、所有临时工程的设计。具丰富的专业设计经验，熟悉土建施工管理及桥梁施工管理，熟悉环保项目的设计及施工管理，熟悉英联邦结构设计规范（BS Standard）。现主要负责『AAA』的工程管理。
章先生 策划总监
男, 30岁, 1997年毕业于湖南岳阳大学中文系广告专业，曾服务于岳阳市名人广告公司任创意总监，东莞嘉荣商贸有限公司任策划经理，青色工作室策划总监，莞大华广场发展有限公司策划总监，东莞青色企业策划有限公司总经理，对营销业、地产业形象推广和广告宣传有独到的创意，现主要负责『AAA』的形象推广和媒体宣传。
徐女士 营销总监
女，33岁，1992年毕业于中国纺织大学（现名东华大学），工学学士。曾服务于广东南海化纤企业有限公司、深圳卓越实业发展有限公司、广州时代发展有限公司、王志纲工作室、中山新龙基房地产有限公司、东莞四方集团，历任工艺技术员、销售部经理、策划部经理、项目总监、营销总监、项目副总经理。具丰富的营销、策划经验，熟悉房地产运作，有多个成功案例。现主要负责『AAA』的市场策划和营销。
艾先生 总经理助理
男，24岁，2000年毕业于湖南省体育运动技术学院，国家一级运动员，曾获得全国十大重点城市乒乓球比赛单打第七名, 全国专业少年乒乓球锦标赛前十六名, 湖南省蝉联团体、单打“三连冠”。曾服务于东莞市石龙商会体育俱乐部、东莞证券、大华广场有限公司、四方集团，历任教练、部门主任、业务主管、总裁助理等职。具有较强的公关能力和业务能力，具有极强的进取心，现负责『AAA』的开发报建和对外公共关系。
4.2员工结构
『AAA』员工结构表
类 别 数量 比例（％）
管理人员 6 32%
工程技术人员 11 57%
市场人员 2 11%
总 计 19 100%
『AAA』员工学历结构表
类 别 数量 比例(%)
硕士以上/高级工程师 3 16%
大学本科/工程师 10 53%
大学专科 5 26%
大专以下 1 5%
总 计 19 100%
第五章 发展与融资计划
5.1 抢占市场先机
当开发商都将目光投向住宅的开发时，当企业都将赢利的目标放在写字楼的投入上时，房地产市场出现了“泡沫”。而这时，仍有一大部分开发商将宝押在原来的开发模式上。殊不知，还有更大的一块“蛋糕”在完整地封存着，这就是依靠自然资源而延伸出的旅游地产。经营核心就是选择不可复制资源，不可复制的天然河域专宠，不可复制的投资方式专享，不可复制的五星级产权假日酒店。
近年来，" 5＋2"式现代生活方式已被现代都市人认可并广为接受，许多人开始把对第二居所的向往变成了置业的行动，拥有第二居所已经成为现代小康生活的新标准。
桃花岛花园作为东江上的一颗明珠，其气韵天成的自然生态、不可复制的地理位置等为房产开发创造了得天独厚、不可替代的绝佳条件。随着基础设施的不断完善，高速公路、景观大道得到了迅速的发展，"一小时都市圈"应运而生。桃花岛花园的特点为旅游房地产的发展提供了殷实的硬件条件。
因此，『AAA』应该发挥项目自身的各种优势，充分抢占市场先机，尽快开发、建设，形成较快的并良性循环的发展形势。
5.2 『AAA』未来发展项目计划
根据上述发展战略，『AAA』在目前以及未来三年内还将开发建设其他类似的新项目，打造旅游地产品牌。项目均将开展可行性研究报告，根据实际情况计划可能会有调整。
5.3 融资计划
『AAA』现处于迅速发展的阶段，为了实施公司的发展计划，我们希望通过项目融资或者出让股份的方式，以获得对外募集一定资金作为项目发展之用。从本行业市场拓展的角度出发，『AAA』将更加期望投资者不仅现金投入，而且从行业上如果也能够对公司的业务有所支持与帮助，则更加有助于『AAA』发展计划的实现。
『AAA』计划采用利润分红以及公开上市等方法偿还这笔投资，根据对行业的分析以及对项目特点、市场前景与盈利的预计，投资者的风险较小并且回报将得到有效保障。
由于项目存在“自我滚动发展”的特点，即可以边建设、边租售，虽然项目的总投资需要人民币12亿元左右，但事实上考虑到『AAA』已完成的投入以及目前的建设基础，合作方只需再投入人民币3亿元左右（无论是以借贷的方式或者股权投资的方式），就可使项目进入“良性滚动发展”的态势，项目也不会因资金的原因而影响建设工期。
第六章 项目投入产出分析
6.0 东莞市基本情况
东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。
东莞历史源远流长。据历史记载：新石器时代，其境内东江沿岸已有原始人群聚居。东晋咸和六年（公元331年），东莞立县，名为宝安。唐肃宗至德二年（757年）改名为东莞。以东莞作县名由此始，相传因境内盛产水草（莞草）而得名。 东莞具有光荣的革命传统。150多年前，林则徐在东莞虎门销烟，写下中国近代史的光辉篇章，是中国近代史的开篇之地。抗日战争时期，这里是东江人民抗日根据地，万千东莞儿女为民族独立、国家富强而英勇战斗，浴血捐躯。悠久的历史文化和光荣的革命传统，使东莞成为南粤历史文化名城。
1985年，东莞经国务院批准列为珠江三角洲经济开发区，同年9月撤县建市；1988年1月升格为地级市，直属广东省辖。东莞现辖32个镇区，546个村委会，132个居委会。全市陆地面积2465平方公里，158.96万人，外来暂住人口为440.45万人。此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。
东莞属珠江、东江冲积平原，土地肥沃，有丰富的土地、森林资源。东莞濒临南海，地处北回归线以南，属亚热带海洋性气候，这里气候温和，年平均气温23.3摄氏度，年均降水量2042.6毫米。地势自东往西倾斜，大部分为丘陵台地和冲积平原，依山傍海，海岸线115.98公里（含内航道）；既宜于发展粮食生产，又有利于发展经济作物。
东莞实施经济国际化战略，大力吸引外资，发展外向型经济。二十年来，东莞的经济以平均 每年22%的增长率蓬勃发展，是中国综合经济实力30强城市之一，成为中国经济发展最快的地区之一，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。2003年全市生产总值947.53亿元,按可比价格计算,比上年增长19.5%,增长速度创近五年新高。第二、第三产业共同推进经济增长。其中第一产业增加值29.07亿元，下降5.7%；第二产业增加值513.43亿元,增长21.8%;第三产业增加值405.03亿元，增长18.8%。全年完成工业总产值2411.13亿元，按不变价计算，比上年增长26.5%。
东莞的基础设施建设取得显著成就。全市已建成了包括公路、铁路、内河、海上等多种运输方式的交通网络和现代通信、电力网络，2003年末全市境内公路通车里程2688公里，比上年增加47公里，公路密度109.05公里/百平方公里，是我国公路密度最大的城市，2003年末实有程控电话用户204.39万户，移动电话用户(含充值卡)660.86万户，分别比上年增加76.46万户和248.47万户。因特网用户36.66万户，2003年，实现邮电业务收入105.12亿元，比上年增长16.1%。其中电信业务收入40.77亿元，移动通信业务收入59.72亿2003年供电量321.65亿千瓦时，电力供应充足，全市日供长26.9%。城镇居民人均可支配收入18471元，农村居民人均纯收入8481元，分别比上年增长9.0%和7.3%。人民生活水平进一步提高，全年城镇居民人均消费性支出15446元，比上年增长1.9%。居住条件进一步改善，城镇居民人均居住面积41.4平方米，农村居民人均居住面积58平方米。东莞人民生活水平已经进入了宽裕的小康阶段。
6.1 项目技术指标
桃花岛占地1000亩（66.6万㎡），总建筑面积44万㎡，建筑覆盖率18%（10万㎡），绿化率50%（33万㎡），总户数1700户，总人口7200人，机动车数量2500台（其中汽车2300台）。
总建筑面积44万㎡（计入容积率的面积为40万㎡），可销售面积36万㎡，其中别墅21.25万㎡，850栋，多层7.2万㎡、小高层7.55万㎡，商业1万㎡，会所及酒店2.5万㎡，管理用房5000㎡。另外地下室1万㎡，室内专用停车场3万㎡
6.2 项目收入分析
项目的收入来源于：
（一） 住宅的销售收入：
1、别墅（5000元/m2）：21.5×5000元/平方米=107500万元
2、多层（3500元/m2）：7.2×3500元/平方米=25200万元
3、高层（3800元/m2）：7.55×3800元/平方米=28690万元
（二）商业物业的销售收入：
商铺（6000元/m2）: 1×6000元/平方米=6000万元
（三）商业物业的经营收入：暂不计入。
收入合计:167390万元
注：酒店、会所的经营性收入未计入。现暂定酒店为200间客房以及配套餐饮、娱乐等，如果餐饮、娱乐正常经营以及开房率为60%，预计年经营性收入为500~1000万元。
6.3 项目经济分析
详见附表一《桃花岛花园经济测算表》和附表二《桃花岛花园现金流量表》。
6.4 进度计划
详见附表三《桃花岛花园开发总体进度计划表》。
6.5 小结
从以上分析可以看出：
（一）项目具有较高的销售利润率，税后净利润率达27%；
（二）项目可实现累计收入达34314万元；
（三）预计年经营性收入为600~1100万元。
第七章 投资风险
该项目建设，投资较大，『AAA』相信，每一个投资者在作出投资合作的决定同时，都会对该项目之投资风险有充分认识，但『AAA』仍然想在这里强调如下风险并提醒投资者注意。
7.1 经营管理风险
『AAA』作为一家历史较短的公司，在企业运营和项目运营过程中将会不可避免地遇到一些问题。因此，公司需要引入一些具有丰富市场经验的战略合作伙伴共同合作。同时，风险还来自于因规模的迅速扩张而产生的“管理瓶颈”，必须在规模扩张的过程中，同步地完成管理建设的步伐，以规范、有序、严密的管理跟上公司发展的需要。
7.2 市场风险
旅游地产在东莞刚刚开始，市场需要引导、开发，会对『AAA』的销售产生影响。同时由于项目较大，在开发后期因旅游地产项目蕴含丰厚的利润，市场竞争必然会日趋激烈。但是，『AAA』已经走在市场的前沿，，从而使得项目在一定时间内具有相对唯一性，并规避了一般房地产市场竞争的风险。
7.3 财务风险
『AAA』正处于发展阶段，带来资金的需求及压力，目前公司的开发资金不足，致使项目运作存在一定资金缺口，从而对外部资金具有一定的依赖性，所以项目存在一定的财务风险。但是由于项目的投资回报率较高，只要工程建设的基础投入有一定保障，项目完全可以实现“良性的自我滚动”发展形势，并能收回投资并获取较高的回报。同时，如果财务管理体系不完善，不能对资金合理有效地利用，也可能导致公司出现财务风险。所以，『AAA』必须建立全方位的资金募集渠道，建立健全严格的财务管理体系，并加强对应收应付款项的管理。
7.4 风险防范
『AAA』将着力完善公司各方面人才队伍的建设，强调风险防范意识与强化团队合作精神，必须通过组建一支充满丰富行业运作经验的员工队伍，来确保实现公司未来的发展目标。只有公司管理队伍观念先进、活力充沛、凝聚力强、执着而敬业，才是保障公司健康成长与发展的最大财富。公司关键雇员应在企业管理、项目开发、市场运作、财务管理、人力资源等各种重要的岗位上具有丰富的知识与经验，才可以保证更好地、迅速地实现公司的发展计划。同时，『AAA』还将不断吸收行业内的专家人士、企业咨询顾问专家加入这一团队，以保障未来的发展能得以顺利实现。
结论：
从以上所有分析中可以看出，『AAA』所从事的旅游地产建设产业是一个拥有巨大发展潜力、广阔市场前景与较高投资回报的行业，并且，『AAA』已具备较多行业资源与优势，因此，如果有相应的资金支持，公司凭借自身的行业优势与稳定的市场资源，可以向投资者承诺保证实现项目的实施计划。
可以肯定地说，『AAA』是一家具有高回报的旅游地产项目的投资建设与运营企业。
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| Re:东莞桃花岛旅游地产开发商业计划书 |
| 贺伟奇发表于：2008-1-12 11:22:31 |
| 哈哈,这只可爱的麻雀!商业规划起码比我做得好多了! |
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| Re:东莞桃花岛旅游地产开发商业计划书 |
| 草木有心发表于：2008-1-11 18:08:57 |
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| Re:东莞桃花岛旅游地产开发商业计划书 |
| 三万英尺发表于：2008-1-11 15:00:22 |
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| Re:东莞桃花岛旅游地产开发商业计划书 |
| 926188发表于：2008-1-11 14:04:25 |
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